房地产即将迎大跌?令人“泄气”的消息还是来

2020-05-15 08:42 佚名

这些年,房地产之所以火爆,其中有一个重要原因就是“只涨不跌”的预期存在。在过去很长一段时间,房子兼具了居住属性和金融功能,对于后者,只要你认为房价会涨,你就会有买房投资的动力,否则谁也不会“傻傻”地往上面投钱。

不过,随着国家对楼市持续不断的调控,特别是提出了房住不炒,积极营造房地产市场健康环境,购房者越来越理性,市场暂时进入了平稳状态。但在一些专家看来,鉴于市场状态,眼下楼市“求稳”,控制房价下跌比防止房价上涨更为紧迫。

比如经济学家、中国人民大学副校长刘元春近期就在中国宏观经济论坛上表示,“要高度重视房地产市场不确定性,防止房价快速回落”。很显然,这个“不确定性”指的是本次持续的突发事件。在他看来,一旦“购房意愿下降—购房需求减少导致房价下降—降价预期也随之增强”的循环形成,将对房地产市场稳定性产生较大冲击。

无独有偶,开发商孙宏斌也持有类似看法。在日前的业绩发布会上,孙宏斌表示,“一城一策”是防涨,但主要是防跌。开发商能说出此话,说明他们比谁的头脑都要清醒。

实际上,从一段时间各地“营救”楼市的情况来看,比如驻马店、广州、海宁、济南等城市出台了一些营造楼市宽松环境的新政,但基本上都是“一日游”、“半日游”,虽然“救市”政策未能成行,但也足以说明这些地方的市场并不“景气”,换句话说,如果不注入“新鲜血液”,市场有进一步下滑趋势。所以,在这种背景下,业内有一种声音是:房地产或即将迎来大跌,并且展示出了“3大证据”。

央行日前发布的《2020年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示,在对“消费、储蓄和投资意愿”方面,倾向于“更多投资”的居民占25.0%,比上季下降1.3个百分点,投资意愿有所下降,值得一提的是,投资项目排名前三的并没有出现买房这一项,分别是“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”、“股票”,这3项合计占比高达86.5%。

而央行披露的金融数据也印证了这一点。在2020年第一季度,人民币存款增加了8.07万亿元,其中住户存款增加了6.47亿,占到整个存款的80%以上,相当于平均每天有700亿储蓄进入银行,这种情况在以往不曾多见。虽然受本次风波影响,大家对就业、收入等预期表达了担忧,但并不代表没钱,只是,他们眼下不考虑买房消费,而把钱换个地方存起来了。

根据克尔瑞发布的2020年第一季度商品房销售额数据,取几个排名节点与2019年同期对比:

2020年一季度前三名,恒大、万科、碧桂园三者加起来的销售额是4150.3亿,而2019年同期是3979.9亿元。表面上看,2020年3大龙头房企销售数据比去年还略高,但我们知道,根据相关数据显示,即使前10强的市场集中度也不过30%多,大部分的销售贡献还是在数量众多的中小房企上。接着对比一下后面便知,分别取销售排名第20、50、100、200,其中括弧内为2019年数据。

2020年第10位187.3亿元(256.1亿元),第50位81.9亿元(101.9亿元),第100位26.6亿元(34.5亿元),第200位4.5亿元(7.7亿元)。通过比较发现,2020年前3个月,中小房企的销售额全面大跌,这是比较真实的反应了市场现状。

有人说,销售额全面下滑主要是受本次突发状况影响,随着生活恢复正常,君不见近一段时间楼市开始回暖了吗?只要假以时日,销售额很快就会超过去年。但业内人士表示,当下部分城市出现楼市回暖主要还是前期积累的刚性需求,待市场消化完毕后,市场又将回归到本来面目。此外,根据易居房地产研究院的预测,2020年住房市场呈现供大于求。在人们买涨不买跌的心理作用下,下半年大量的房源上市,若需求未有明显增加,房地产市场出现大幅回落的概率比较大。

“两高”是指住房高自有率和住房高负债率。根据央妈的调查报告显示,我国城镇居民自有住房拥有率达到了96%,户均住房达到了1.5套,远高于国际1.1套的平均水平。意味着真正没房子的人是极少数群体,住房需求将面临萎缩。在央妈的另一份数据显示,家庭住房高负债率的现象也比较明显,截止到2019年第四季度,个人住房贷款余额达到了30.07万亿元。通过历史数据对比发现,2004年—2014年时间,房贷额增加了9.9万亿,而在2015年—2017年间,房贷额则增加了10.4万亿元,换句话讲,后者只用了3年时间增加的房贷达到了过去10年时间的额度。央妈在《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中也显示,在家庭负债中,75.9%的居民家庭将负债用于购房。很显然,再继续提高家庭负债的空间越来越小。

以上种种迹象表明,房地产市场向以往那样高速增长显然不可能,房价更不可能继续大涨,房地产迎来回归,甚至大跌的可能性反而较大。对于还没有买房的人来说,应是日盼夜盼的好现象,不过,一个令人“泄气”的消息还是来了!

根据丁祖昱拼楼市发布的一则题为《近九成城市土地财政依赖度超过50%》信息显示,2019年全国土地成交金额达到了创纪录的6.8万亿元。通过对30个典型城市分析发现,有26个城市对土地财政依赖度超过了50%,城市占比数量近90%。土地财政依存度=土地出让金/一般公共预算收入*100%。简单的说,大部分城市财政运转都是依靠卖地收入维持,由此足见土地收入在城市建设发展中举足轻重的作用。土地财政高度依赖至少会产生两个方面影响:

一是进入“依赖”循环之中,地价降下来谈何容易。在2019年中,全国土地出让收入超过千亿的城市就有16座,这么大一笔资金,是城市建设,如市政配套、地铁建设、公共资源配备重要的来源。如果说一线城市格局基本成型,那么众多的二三线城市在城市“卡位”战中,竞争异常激烈,机不可失,要获得半个身位都显得不容易,而土地财政则是最直接、最快速的发展资金来源。在这种动力的趋势下,地方只会希望地价越来越高,卖更多的地,获得更多的财政收入,想地价降下来可能只是一部分人的一厢情愿。

二是地价居高不下,房价下降谈何容易。地价与房价,犹如面粉与面包,按照土地成本占商品房售价60-70%算,地价基本上是商品房定价的主要因素。如果说有个别“地王”盘存在被套可能,但大部分开发商都不会做亏本生意,高价地势必带来高价房。新出让的地块,一般在1-2年内就会上市,势必作用于未来两到三年的房价。

言而总之,虽然我们看到了房地产迎来回归的市场因素,但只要各地不放弃对土地财政高度赖度,那么房地产,包括房价大幅下降的可能性就微乎其微,只怕是上涨的概率更大些。